De hypotheekrenteaftrek wordt de komende jaren verder beperkt. In 2023 ligt het maximale tarief voor de renteatrek op 37,1%.
Economen van het Centraal Planbureau hebben doorgerekend wat er met huizenprijzen gebeurt als de hypotheekrenteaftrek verder wordt afgebouwd.
De prijzen van koopwoningen kunnen tot 14 procent minder stijgen bij afschaffing van de hypotheekrenteaftrek.
Wel verbetert de balans tussen kopen en huren op de vrije markt.
De hervorming van het belastingstelsel die het kabinet Rutte heeft ingezet, betekent dat de hypotheekrenteaftrek voor huiseigenaren de komende jaren fors daalt. Economen van het Centraal Planbureau hebben becijferd wat er gebeurt met de huizenmarkt als er nog verder wordt gesleuteld aan woningsubsidies.
De huidige beperking van de hypotheekrenteaftrek is een duidelijke uitruil: aan de ene kant dalen de tarieven voor de inkomstenbelasting in box 1. Bij een inkomen tot ongeveer 68.500 euro betaal je vanaf volgend jaar 37,10 procent belasting; daarboven geldt een tarief van 49,5 procent.
Tegelijk wordt het maximale aftrektarief voor de hypotheekrente in een aantal stappen gelijk getrokken met het belastingpercentage van 37,10 procent.
Vanaf 2023 is het percentage voor de hypotheekrenteaftrek gelijk aan dat van het lagere belastingtarief. Voor inkomens boven de 68.500 euro betekent dit dus een serieuze beperking van het fiscale voordeel van de eigen woning.
Toch kunnen er volgens de economen van het CPB argumenten zijn om verder te gaan met de beperking van de hypotheekrenteaftrek, in combinatie met liberalisering van de huurmarkt.
De huidige fiscale prikkels stimuleren aan de ene kant het aangaan van hoge hypotheekschulden, omdat er het fiscale voordeel is van de rente-aftrek. Tegelijk wordt het relatief onaantrekkelijk gemaakt om te huren in het middensegment (dus boven de sociale huurgrens van 737 euro per maand).
Het huidige fiscale systeem zorgt voor grotere krapte op de markt voor koopwoningen, omdat de woonlasten voor kopers relatief laag zijn vergeleken met huren op de vrije markt.
Tegelijk zijn er relatief weinig prikkels om betaalbare huurwoningen in het middensegment te bouwen, dus voor huurprijzen tussen de 740 euro en 1.000 euro per maand.
Volledig schrappen hypotheekrenteaftrek raakt huizenprijs
In de donderdag verschenen analyse van het CPB over aanpassing van het fiscale beleid voor de woningmarkt, komen een aantal scenario's aan bod.
Zo heeft het Planbureau onder meer een variant doorgerekend waarbij de hypotheekrenteaftrek helemaal naar nul gaat en een variant waarbij de eigen woning verhuist naar box 3 voor sparen en beleggen.
Als de eigen woning in box 3 belandt, verdwijnt de hypotheekrenteaftrek ook en geldt de netto waarde van een huis als vermogen in box 3. Dat wil zeggen: de woz-waarde verminderd met de hypotheekschuld.
Hierbij kun je nog een extra vrijstelling inbouwen voor de eigen woning, bovenop de huidige fiscale vrijstelling van ruim 30.000 euro voor spaargeld en beleggingen.
In de scenario's die het CPB heeft doorgerekend zorgt een verdere afbouw van de hypotheekrenteaftrek voor een rem op de stijging van huizenprijzen. Het CPB rekent voor de komende vijf jaar op een gemiddelde stijging van de huizenprijs met 3,6 procent per jaar, in totaal komt dat neer op een stijging van zo'n 15 procent.
Bouw je in die periode de hypotheekrenteaftrek af naar nul, dan zal de stijging van de huizenprijs zo'n 9 procentpunt lager uitvallen in de periode van vijf jaar.
Verhuis je de eigen woning naar box 3 met een extra vrijstelling dan valt de stijging van de huizenprijs bijna 14 procentpunt lager uit. Dus dan heb je vijf jaar lang vrijwel geen stijging van de huizenprijs.
Voor huidige huiseigenaren pakt dit alles negatief uit, omdat de waardegroei van de eigen woning wordt afgeremd én de maandlasten stijgen doordat de hypotheerenteaftrek wegvalt.
Daar staat tegenover dat de balans tussen kopen en huren wordt verbeterd. Het CPB verwacht dat de krapte op de markt voor koopwoningen afneemt en dat het aanbod van betaalbare huurwoningen juist zal groeien.
De rekenexercitie van het CPB gaat overigens niet uit van compenserende maatregelen.
Om een verdere aanpak van de fiscale subsidies voor wonen politiek haalbaar te maken, zal net als bij de huidige hervorming waarschijnlijk sprake moeten zijn van een uitruil: verdere beperking van de hypotheekrenteaftrek in combinatie met verdere verlaging van de tarieven van de inkomstenbelasting.